Эксперт банка ВТБ24 расскажет, что происходит на рынке ипотеки сегодня и что будет происходить завтра
Ипотека – не только главный инструмент решения жилищной проблемы в России, но и, как следствие, основной двигатель жилищного строительства. Неудивительно, что для её поддержания в условиях кризиса государство готово тратить немалые средства. За последние годы в России запустили сразу несколько госпрограмм для поддержки ипотечного рынка в целом и ипотечников в частности, но работают на сегодняшний день далеко не все. Что происходит на рынке ипотеки сегодня и что будет происходить завтра, когда стоит ждать снижения ставок и почему не все госпрограммы пользуются популярностью у населения расскажет в этой статье эксперт банка ВТБ24.
По прогнозам Минстроя, объём выдачи ипотеки в 2016 г. может достичь 1,7 трлн. руб., повторив рекорд 2014 года. Какими были показатели выдачи ипотеки у ВТБ24 в 2014 году, и реально ли достичь таких цифр по итогам текущего года?
Все мы помним тот ажиотажный спрос на жильё в условиях высокой волатильности курса валют, когда люди буквально скупали квартиры в качестве инструмента сбережения. Все, кто хотел и у кого была возможность купить жильё, уже сделали это в 2014 году. В этом году мы можем достичь планки в 1,4-1,5 трлн руб. Это максимум.
В последние годы банки переориентируются с очень доходного, но высокорискового потребительского кредитования на менее рисковое залоговое, в том числе, ипотечное. Однако, согласно отчетности банка, ВТБ24 выдал в прошлом году ипотеки примерно столько же, сколько потребительских кредитов. Почему? На ипотеку нет достаточного спроса?
У каждого банка разная точка старта. Например, у ВТБ24 и у Сбербанка доля выдачи ипотеки и так очень высокая по сравнению с другими продуктами. ВТБ24 действительно выдаёт очень много ипотеки. Другой вопрос в том, почему мы не выдаём ещё больше…
Это происходит потому что ипотечные кредиты низкомаржинальны. Поэтому высокая доля ипотеки в структуре активов отрицательно влияет на основные показатели эффективности работы банка в целом. Во-вторых, ипотека подвержена процентному риску, что мы увидели в конце 2014 – начале 2015 годов, после неожиданного решения Банка России резко поднять ключевую ставку. Естественно, абсолютно все ипотечные портфели во всех банках после такого решения мгновенно стали убыточными, прошло 5-6 месяцев, прежде чем убытки начали снижаться. Поэтому максимизировать объём ипотечного портфеля в структуре активов на балансе банков – это достаточно спорная стратегия.
Монополизация ипотечного рынка госбанками – это хорошо или не очень? Если не очень, то как запустить обратный процесс?
Любая монополия – это, безусловно, плохо. Чем больше игроков, тем больше мотивация у каждого участника рынка предложить лучший продукт, от чего, в конечном итоге, всегда выигрывает потребитель.
В нашей стране сложилась такая картина: по сути два банка держат 75-80% рынка ипотеки. В большинстве развитых стран такая доля приходится не на два банка, а примерно на пять. И нам следует к этому стремиться.
По статистике ЦБ, с января 2015 г. в России начал быстро расти объём просроченных ипотечных кредитов (свыше 90 дней), причём основной рост пришёлся не на валютную ипотеку, а на рублёвую. На 1 июня 2016 г. «просрочка» достигла 131,2 млрд. руб. против 96,1 млрд. годом ранее. Каковы объёмы и динамика просрочки по ипотечным кредитам, выданным ВТБ24?
Если смотреть отдельно на рублевый портфель, без учёта валютной ипотеки, то у нас просрочка по нему всегда измерялась десятыми долями процентов и никогда не достигала 1%, даже в кризис.
Да, доля просроченной задолженности у ВТБ24 какое-то время росла, но именно доля. И никакого критического уровня она не достигала. Возможно это связано с тем, что в какой-то период времени, особенно в прошлом году, у нас сильно замедлился рост портфеля, а какая-то доля ранее выданных кредитов рано или поздно выходит на просрочку - это жизнь. Когда объём портфеля растёт быстро - доля просрочки снижается, когда портфель не растёт - доля просрочки увеличивается. Вот и вся математика. Не надо связывать это с какими-то макроэкономическими факторами, хотя понятно, что в экономике не всё хорошо, и это тоже влияет на качество кредитных портфелей банков.
Существует ли опасность, что со временем проблема неплатежей ещё усугубится (реальные доходы населения продолжают сокращаться, инфляция остаётся высокой и в целом макроэкономические прогнозы не очень радуют), цены на недвижимость серьёзно упадут и банк окажется в убытке?
Банк выдаёт ипотечные кредиты с существенным первоначальным взносом - 20%. По наиболее ликвидному жилью - по недорогим квартирам в типовых домах - мы снижаем требование к первому взносу до 15%. Этой суммы нам достаточно, чтобы покрыть риск снижения стоимости недвижимости.
Риелторы и застройщики утверждают, что банки в кризис ужесточили требования к заёмщикам, серьёзно выросло число отказов, что логично. В ВТБ24 с этим как?
Безусловно, мы реагировали на резкое изменение ситуации в конце 2014 года и тогда осознанно «закрутили гайки» и заняли выжидательную позицию. Мы в принципе в I квартале 2015 года не очень хотели выдавать ипотеку, которая генерировала убыток. И в течение нескольких месяцев - первые, может быть, пять месяцев 2015 года - у нас росла доля отказов. Но не сильно. Условно говоря, если мы раньше отказывали примерно 14-15% обратившихся, то в тот период мы могли отказывать в 18-19% случаев. Как только мы увидели, что рынок достаточно быстро восстанавливается и шок, вызванный резким ростом ключевой ставки, прошёл, все показатели по доле отказов вернулись на привычный уровень.
Весной 2015 г. правительство запустило ипотечную программу с субсидированной ставкой. Застройщики от неё в восторге, банкиры говорят разное. Прокомментируйте, пожалуйста, насколько эта программа выгодна для банков, конкретно - для ВТБ24? И как повлияет на ситуацию прекращение субсидирования после снижения ключевой ставки ЦБ до 9,5%?
Бесспорно, эта программа спасла рынок ипотеки в 2015 году. Было понятно, что по предлагаемым тогда ставкам в 15-16% ипотеку брать сложно, а ставка в 12% в рамках госпрограммы - абсолютно нормальная ставка для рынка, в том же самом рекордном 2014 году средние ставки по ипотеке были на уровне 12,5%.
Если говорить об экономике программы для банков, то, конечно, по сравнению с кредитами, которые банки в тот период выдавали себе в убыток, программа льготной ипотеки позволила получать небольшую фиксированную маржу. Со снижением ключевой ставки и сокращением субсидирования ситуация стала пограничной, поэтому и последовала мгновенная реакция: ставки по программе повысились до максимально возможных 12%. Сейчас доходность по госпрограмме для нас хуже, чем по другим выдачам.
Глава АИЖК Александр Плутник ранее заявил, что ставки по ипотеке сейчас весьма низкие и рекомендовал россиянам не тянуть с улучшением жилищных условий. Сейчас действительно хорошие условия для покупки квартир в ипотеку или через некоторое время они станут ещё лучше – учитывая снижение ключевой ставки ЦБ? Ваши прогнозы по ставке на несубсидируемую ипотеку для граждан.
Ставок в 12% на покупку квартир в новостройках не будет ещё долго. Люди, которые не успеют купить квартиру в новом доме по ставке 12%, естественно, проиграют. В следующем году, в случае завершения действия госпрограммы, ставки по ипотеке на «первичке» совершенно точно вырастут.
Да и цены на квартиры в новостройках сейчас близки к дну, потенциала для их дальнейшего снижения нет. Более того, в ряде регионов цены уже начали обратное движение – вверх, и оно будет продолжаться. Поэтому в ближайшие несколько месяцев условия для покупки квартир в новостройках, в том числе в ипотеку, будут максимально выгодными.
Что касается вторичного жилья, то ставки, безусловно, будут снижаться. Уже через полгода ставки могут опуститься минимум на 1 пункт. Другой вопрос - цены на «вторичку» менее эластичны. Продавцы-физические лица более трепетно относятся к своей кровно нажитой квартире и готовы ждать годами, лишь бы продать её по более высокой цене.
Полезна ли эта программа для экономики в целом? Дефицитный бюджет тратит немалые деньги на поддержку одной-единственной отрасли, причём никаких требований к застройщикам при этом не предъявляется – поддержку де-факто получают и качественные проекты от надёжных девелоперов, и сомнительные компании, которые и до кризиса чувствовали себя не лучшим образом…
Безусловно, полезна. Этот инструмент субсидирования позволил в определённый момент за очень небольшие бюджетные деньги достаточно серьёзно подстегнуть спрос на ипотеку и в целом на жильё. С учётом того, что программа действует только на первичном рынке, она даёт эффект мультипликатора: растёт спрос на покупку квартир в новостройках, соответственно, девелоперы больше строят, покупают больше стройматериалов, заказывают больше услуг у логистических компаний, увеличивается число рабочих мест на стройках и так далее. При этом бюджету эта программа стоила всего 2,8 млрд. руб. по итогам 2015 года. Сравните это с десятками и сотнями миллиардов, которые тратятся на другие отрасли с неочевидным в целом для экономики эффектом. Это одна из самых эффективных госпрограмм поддержки рынка из всех тех, что реализовывались в период экономического кризиса.
Предъявляет ли ВТБ24 особые требования к строительным проектам, аккредитованным по программе льготной ипотеки, и к самим заёмщикам? Если да, то какие.
Абсолютно всех своих заёмщиков по всем программам банк оценивает одинаково, к строительным проектам у нас разные требования: какие-то объекты мы готовы кредитовать, что называется, не глядя, при нулевой степени готовности. Я говорю о понятных проектах крупных застройщиков, которым мы доверяем, считаем, что они в любом случае жильё достроят и все свои обязательства исполнят. Какие-то объекты мы соглашаемся кредитовать только на определённых стадиях строительства - когда объект возведён на 50-70%, его уже проще и выгоднее достроить, чем бросать.
Есть застройщики, аккредитовать которых мы не готовы. Это мелкие компании, практически без опыта, строящие один-два дома. Плюс ко всему, мы смотрим на историю компании. ВТБ24 не кредитует покупку квартир у девелоперов, которые, например, во время прошлого кризиса замораживали стройки.
ВТБ24 предложил сразу несколько вариантов решения проблем валютных ипотечников, однако протесты со стороны валютных заёмщиков банка продолжаются. Что их не устраивает и не планирует ли банк предпринимать новые шаги для урегулирования проблемы? Высокие ли потери несёт банк при реструктуризации?
Ситуация с валютной ипотекой непростая, и есть действительно очень сложные случаи. Банк старается в индивидуальном порядке помогать своим заёмщикам и делает реальные движения им навстречу. У нас есть полноценные программы помощи, когда мы готовы и прощать часть долга, и предоставлять практически бесплатно жильё, которое, конечно, забираем на баланс банка, но заёмщик всегда его может выкупить. Есть масса возможностей, которые позволяют клиентам остаться с жильём. Но все решения этой проблемы индивидуальны.
Однако у людей сложилось представление о том, что они не виноваты, что на такой резкий скачок курса они при заключении договоров не рассчитывали, поэтому выступают за то, чтобы банк как экономически сильная сторона взял на себя большую часть реализованного процентного риска. Вот суть требований валютных заёмщиков. Идя им навстречу, реструктурируя их кредиты, прощая часть долга, банк сознательно несёт убытки. Мы теряем деньги, и счёт уже идёт на сотни миллионов рублей.
Какая программа помощи ипотечникам, на ваш взгляд, была бы более действенной?
Нужно работать немного в другом ключе: бюджетные средства, выделяемые на финансирование программ помощи, лучше направить на создание некого маневренного фонда. Чтобы люди, которые лишились купленных в ипотеку квартир, получали жильё на условиях социального найма.
Сейчас власти пытаются реформировать 214-ФЗ. На начальном этапе разработки законопроекта предполагалось введение запрета на привлечение застройщиком средств напрямую от дольщиков, только через банк. В итоге в жестком виде эта идея отпала, но осталась как вариант. Это предложение имеет право на существование?
Такой подход, когда все риски, связанные со строительством, перекладываются на банк, несправедлив. Необходимо более жёсткое регулирование отрасли, а простое перераспределение рисков между участниками рынка - неверное решение. Хотя, в целом, любое движение в сторону улучшения качества конечного продукта для потребителя, конечно, приветствуется. При этом не нужно забывать, законопроект может привести к риску ещё большей монополизации рынка в пользу банков, которые активно финансируют застройщиков.
Вообще, инвестирование в строительство жилья неквалифицированными инвесторами-физическими лицами в целом неправильно, так рынок работать не должен. Во всем цивилизованном мире застройщик сначала полностью возводит дом, а потом продаёт в нём квартиры. Это правильная картина рынка, и к этому абсолютно точно нужно приходить, это будет выгодно потребителям.
